BRF-årsredovisning – så läser du den rätt

Årsredovisningens fyra delar

1. Förvaltningsberättelse

Styrelsens egen beskrivning av året. Här står hur många lägenheter föreningen har, hur stor bostadsytan är, vilka renoveringar som genomförts och – viktigast – vad som är planerat framåt. Ett stambyte eller fasadrenovering som nämns här kommer att kosta pengar, och pengarna kommer från dig. Läs också om föreningen äger marken eller har tomträtt: tomträttsavgälden kan höjas kraftigt vid omförhandling.

2. Resultaträkning

Årets intäkter minus kostnader. Intäkterna är främst årsavgifterna plus eventuella hyror från lokaler. Kostnaderna är drift, underhåll, avskrivningar och räntor. Ett negativt resultat är inte automatiskt en katastrof, eftersom avskrivningar på byggnaden är en bokföringspost utan kassapåverkan. Det du ska kontrollera är om resultatet före avskrivningar är positivt. Är det negativt betalar föreningen sina löpande kostnader med lånade pengar.

3. Balansräkning

Vad föreningen äger och är skyldig på bokslutsdagen. Under skulder hittar du fastighetslånen – den siffra du ska dela med bostadsytan för att få belåning per kvadratmeter. Under eget kapital ser du soliditeten. Kontrollera också kassan: en förening utan likvida medel kan inte hantera en oväntad kostnad utan att låna.

4. Noter

Här ligger detaljerna som avgör bedömningen. Lånenoten visar varje lån för sig med räntesats och bindningstid. Om flera stora lån löper ut samma år, och räntan då är högre än den bundna, höjs avgiften. Underhållsnoten visar hur mycket som avsatts till fonden och hur mycket som tagits ut.

Tre uträkningar du gör själv på två minuter

1. Belåning per kvm: fastighetslån delat med total bostadsyta. Under 5 000 kr/kvm är lågt, över 15 000 kr/kvm är högt.
2. Avgift per kvm och år: summan av årsavgifterna delat med bostadsytan. Gör avgiften jämförbar mellan olika lägenhetsstorlekar och olika föreningar.
3. Räntekänslighet: tänk dig att räntan stiger en procentenhet. Multiplicera lånen med 0,01 och dela på bostadsytan. Så mycket behöver avgiften höjas per kvadratmeter och år, allt annat lika.

Fem varningstecken i dokumentet

• Negativt resultat före avskrivningar flera år i rad.
• Underhållsfond nära noll trots att byggnaden är över 30 år gammal.
• Flera stora lån med bindningstid som löper ut samma år.
• Ingen underhållsplan nämnd i förvaltningsberättelsen.
• Revisorns berättelse innehåller anmärkningar eller reservationer – läs den alltid, den är kort.

Vanliga frågor om BRF-årsredovisning

Vad är en årsredovisning i en bostadsrättsförening?

Årsredovisningen är föreningens ekonomiska bokslut för ett verksamhetsår. Den innehåller förvaltningsberättelse, resultaträkning, balansräkning och noter, och beskriver både vad föreningen äger och vad den är skyldig. Den är en offentlig handling som vem som helst får läsa.

Var hittar jag en förenings årsredovisning?

Oftast på föreningens egen webbplats, via mäklaren i samband med en försäljning, eller hos Bolagsverket som registrerar alla inlämnade årsredovisningar. Föreningen är skyldig att lämna ut den till medlemmar och till spekulanter som frågar.

Vilket år ska jag läsa?

Alltid det senaste tillgängliga året, men jämför gärna med två till tre år bakåt. En enskild dålig siffra kan bero på en engångskostnad. Det är trenden över flera år som visar om ekonomin är stabil eller försämras.

Vad är skillnaden mellan bokslut och årsredovisning?

Bokslutet är den interna sammanställningen av årets siffror. Årsredovisningen är det färdiga, undertecknade dokumentet som bygger på bokslutet och som lämnas in till Bolagsverket. För dig som läsare är det årsredovisningen som gäller.

Hur lång tid tar det att läsa en årsredovisning?

Om du vet vad du letar efter räcker det med tio till femton minuter. Fokusera på belåning per kvadratmeter, årets resultat, kassaflöde, underhållsfond och förvaltningsberättelsens beskrivning av planerat underhåll.