Underhållsplan BRF – vad ska den innehålla och varför är den så viktig?

Underhållsplanen är ett av de viktigaste dokumenten i en bostadsrättsförening – men ändå är det få medlemmar och ännu färre köpare som faktiskt läser den. Det är ett misstag, eftersom underhållsplanen avgör hur stora avgiftshöjningar du kan vänta dig de kommande 10–30 åren.

Vad är en underhållsplan?

En underhållsplan är ett strategiskt dokument där styrelsen kartlägger fastighetens kommande underhållsbehov. Den ska beskriva vad som behöver göras, när det ska göras och hur mycket det förväntas kosta.

Sedan 2023 är det lagkrav att alla bostadsrättsföreningar ska ha en underhållsplan som sträcker sig minst 50 år framåt. Tidigare räckte det med en kort plan eller ingen alls.

Vad ska en bra underhållsplan innehålla?

• Inventering av fastigheten – ålder, skick och tidigare åtgärder för varje del
• Planerade åtgärder – stambyte, fasad, tak, fönster, balkonger, hissar, ventilation
• Tidplan – när varje åtgärd är planerad
• Kostnadsuppskattning – aktuella priser per åtgärd
• Finansieringsplan – hur åtgärderna ska betalas (fond, lån, avgiftshöjning)

De största posterna att hålla koll på

Stambyte (renovering av vatten- och avloppsledningar) kostar typiskt 100 000–250 000 kr per lägenhet och behöver göras vart 50:e år. För en förening med 50 lägenheter blir det 5–12 miljoner kronor.

Fasadrenovering kostar 1 500–4 000 kr/kvm fasadyta och behövs vart 30–50:e år.

Takbyte ligger på 1 500–3 500 kr/kvm taktäckning och behövs vart 30–50:e år.

Fönsterbyte kostar 8 000–15 000 kr per fönster.

Hissbyte/-renovering kostar 500 000–1 500 000 kr per hiss och behövs vart 30:e år.

Hur finansieras underhållet?

Det finns tre sätt:

1. Underhållsfonden – sparade pengar från avgifterna

2. Nya lån – föreningen lånar för att betala renoveringen

3. Avgiftshöjning – medlemmarna betalar mer per månad

I praktiken används oftast en kombination. Problemet uppstår när underhållsfonden är liten, föreningen redan är högt belånad och en stor renovering närmar sig. Då blir avgiftshöjningen kraftig.

Så läser du underhållsplanen som köpare

Begär alltid att få se underhållsplanen innan du lägger bud. Titta efter:

• Vad är planerat de kommande 10 åren? Är det stora poster som stambyte eller fasad?
• Är finansieringen klar? Står det "finansieras via underhållsfond" eller "finansieras via nya lån"?
• När gjordes planen senast? En plan från 2015 är förmodligen inaktuell.
• Stämmer underhållsfondens storlek med kommande behov?

Röda flaggor i underhållsplanen

• Stambyte planerat inom 5 år utan finansieringsplan
• Underhållsfond på under 200 kr/kvm i en äldre förening
• Plan som inte uppdaterats på 5+ år
• Vaga formuleringar utan kostnadsuppskattningar
• Stora poster planerade efter 30 år men inget de närmaste 10

Slutsats

En välskött förening har en aktuell, detaljerad underhållsplan med tydlig finansiering. På Kollaföreningen.se kan du se underhållsfondens storlek per kvm för tusentals svenska BRF:er och jämföra mot andra föreningar. Läs också vår guide till BRF-årsredovisningen för helhetsbilden.