Köpa bostadsrätt – ekonomisk checklista innan budgivningen

Att köpa bostadsrätt är för de flesta livets största ekonomiska beslut. Ändå går många in i en budgivning utan att ha gjort hemläxan. Den här checklistan hjälper dig granska de tre kritiska delarna: föreningens ekonomi, lägenhetens kostnader och din egen ekonomi.

Del 1: Föreningens ekonomi

1. Skuldsättning per kvm

Hämta senaste årsredovisningen och dela långfristiga skulder med total bostadsyta. Under 5 000 kr/kvm är lågt, över 15 000 är högt. På Kollaföreningen.se kan du se siffran direkt.

2. Räntekänslighet

Hur mycket måste avgiften höjas vid 1 % räntehöjning? Föreningar med korta lånebindningar och hög skuld är extra känsliga.

3. Underhållsplan

Vad är planerat de kommande 10 åren? Stambyte? Fasad? Tak? Är finansieringen klar?

4. Underhållsfond

Hur stor är fonden per kvm? En tumregel: minst 200–400 kr/kvm i äldre föreningar.

5. Soliditet

Andel eget kapital. Över 30 % är starkt, under 15 % bör granskas djupare.

6. Avgiftshistorik

Har avgiften höjts kraftigt de senaste åren? Varför? Och planeras fler höjningar?

Del 2: Lägenhetens totala kostnad

7. Månadsavgift

Avgiften per månad inklusive vad som ingår (värme, vatten, bredband, parkering).

8. Driftskostnad

El (om inte i avgiften), hemförsäkring, eventuell parkering, eventuell förråd/källare.

9. Renoveringsbehov

Behöver lägenheten kök, badrum eller annat nu eller inom 5 år? Lägg till det i totalkostnaden.

10. Pantsättningsavgift och överlåtelseavgift

Engångskostnader vid köp som ofta ligger på 1 000–5 000 kr.

Del 3: Din egen ekonomi

11. Kontantinsats

Minst 15 % av köpesumman måste betalas kontant enligt bolånetaket.

12. Bolåneutrymme

Banken godkänner typiskt 4,5 gånger din årsinkomst som maxlån. Räkna noga.

13. Räntekostnad efter ränteavdrag

Vid 4 % bolåneränta blir nettoräntan ca 2,8 % efter 30 % ränteavdrag.

14. Amorteringskrav

Bolån över 50 % belåningsgrad ska amorteras minst 1 % årligen, över 70 % minst 2 %.

15. Marginal vid räntehöjning

Räkna om månadskostnaden vid 6 % ränta. Klarar du den?

16. Andra utgifter

Bil, försäkringar, sparande, semester, oförutsedda utgifter (10 % buffert).

Den dolda totalkostnaden

Många glömmer att summera både sin egen bolåneränta och föreningens räntekostnad (som du betalar via avgiften). I en högt belånad förening med 22 000 kr/kvm i föreningsskuld bär du i praktiken en "dold" lånekostnad på toppen av ditt eget bolån.

Räkneexempel: En lägenhet på 70 kvm i en förening med 20 000 kr/kvm har en föreningsskuld på 1,4 miljoner kronor som tillhör "dig". Vid 4 % ränta är det 56 000 kr/år, eller ca 4 700 kr/månad – som du betalar via avgiften.

Slutsats

En bra köpprocess tar tid. Avsätt minst 5–10 timmar på att granska föreningens ekonomi och din totala månadskostnad innan du lägger bud. På Kollaföreningen.se kan du snabbt få fram föreningens viktigaste nyckeltal. Läs också vår guide till årsredovisningen och våra 10 varningstecken innan du fattar beslut.